住宅用地到期要交续期费？

    媒体近日报道温州住宅建设用地使用权期限届满而需要缴纳巨额续期费一事，引起公众议论纷纷。续期费到底该不该交？21日，记者专门采访有关法律专家。

  从温州市国土资源局相关负责人的谈话可以看出：第一，依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《城市房地产管理法》的规定，住宅土地使用权经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金；第二，《物权法》规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动续期”该如何续，目前国家尚未出台相关实施细则。

  “如果媒体报道的温州的收费续期做法一旦成为先例，将会影响数以亿计人的权益。”省委党校法政部副主任梁三利教授表示。在他看来，温州土地行政部门对《物权法》自动续期规定存在误读。

  梁三利介绍，1990年5月19日国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定，“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”1995年1月1日起施行的《城市房地产管理法》相关条款规定，“土地使用者需要继续使用使用年限届满土地的，应当至迟于届满前一年申请续期、重新签订土地使用权出让合同以及依照规定支付土地使用权出让金。”

  “根据上位法优于下位法之原则，《城市房地产管理法》施行后，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中土地使用权期满的规定依法不能再予以适用。所以，温州土地部门引用该条例有关土地使用权期满的规定属于适用错误。”梁三利说。

  此外，2007年10月1日施行的《物权法》系第十届全国人民代表大会通过，该法第149条区分住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权，分别规定不同法律后果。对于住宅建设用地使用权期间届满后的，自动续期。对非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

  “法律之间对同一事项有不同规定时，应按照"新法优于旧法原则"予以适用。”梁三利表示，《物权法》施行后，《城市房地产管理法》有关土地使用权期满的规定依法不再予以适用。

  温州土地行政部门认为，“自动续期”该如何续，国家尚未出台相关实施细则。梁三利觉得这是对《物权法》相关规定的误读。首先，法律术语解释应遵循文义解释之法律方法。“自动”谓不凭借人为力量。“自动续期”意指期限届满后之不凭借人为力量的自然延续，显然无公共行政干预之余地。要求居民提出申请或缴纳出让金后才续期，与“自动续期”不符。

  其次，法律条款应遵从体系解释方法。《物权法》将土地使用权区分为住宅用地和非住宅用地赋予不同法律后果。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期依照法律规定办理，住宅建设用地使用权期间届满后自动续期的规定明显排除使用权人的申请续期、重新签订土地使用权出让合同以及依照规定支付土地使用权出让金。“否则，《物权法》无需分类规定。”

  记者注意到，中国社科院法学研究所研究员孙宪忠在接受人民日报记者采访时也认为，《物权法》所说的“自动续期”，含义就是无条件的续期，不需要补交费用，也不需要再次办理不动产登记手续，自动地继续合法使用土地。

  回顾《物权法》制定时的情形，孙宪忠说：“当时，确实有观点认为，住宅建设使用的土地是国家的，国家只许可这种土地使用权70年的期限，期限届满，土地当然要收回国家。如果要继续使用国家土地，那就必须给国家交纳土地出让金。但是，这样的做法不符合社会主义国家土地所有权建立的法理基础和伦理基础，最后的立法也没有采纳续期须再次缴费的观点。”

  “法无授权即为禁止。”在梁三利看来，尤其是剥夺民众权利或者增加民众义务之公权力行为，应当遵循权由法定、权依法使的要求。既然相关人士认为“自动续期该如何续，目前国家尚未出台相关实施细则”，这也表明国土部门收费缺乏明确法律授权。“如果以使用权人未交费为由不予办理土地变更登记，属行政不作为。权利人可以通过行政复议或者行政诉讼予以救济。”

  媒体报道，住宅土地使用权续期问题已引起国土资源部的关注，并和浙江省国土资源厅组成联合调研组赴温州调研指导。梁三利说，住宅土地使用权到期是否需要支付相关费用的问题，关系到广大居民切身利益，且一旦实施，将会产生示范效应和可能的行政惯例。“所以，收费续期的决策应当依法保障公民、法人和其他组织的决策知情权、参与权、表达权和监督权。决策过程中应当组织公众参与和专家论证，进行风险评估和合法性审查。”