未来商业地产将拷问投融资能力

      “如果只谈住宅，会觉得房地产行业没太大希望，但拓展到更广泛意义上的商业、物流地产的话，增长空间还是很大的。”11月15日，中国银行业协会首席经济学家巴曙松在2015资产管理高峰论坛上表示。

    在此次资产管理高峰论坛上，与会专家就商业地产的投资价值进行了热烈探讨。据介绍，近年商业地产发展较快主要源于两点。首先，政府楼市调控促使房企转型，加大了商业地产开发比重；其次，随着中国城市化率的逐渐提高，第三产业所占GDP的比重不断在扩大，对商业地产的需求也进一步增加，这使得投资者将更多的资金投放到商业地产域。

    光大安石首席执行官潘颖认为，商业地产投资具有稳定性高的特点，其收益与风险能够达到平衡。银泰置地副总裁吴镝认为，商业地产跟住宅地产有明显的本质区别，是金融产品，从前期拿地，到过程运营，到后退出，如果没有长远规划的话，商业地产一定会做死。

    业内人士认为，未来商业地产发展有三大方向：，业态功能的体验化；第二，运营机制的金融化。我国商业地产正在从追求短期市场化目标，转向商业运营价值的长期金融化。商业物业具有金融属性，对资本运作的要求非常高。商业地产在运营阶段将转向“资本和运营”，投资属性更加突出。未来的商业地产项目将更加关注运营阶段的投融资能力，具有较强投融资能力的商业地产项目才具竞争实力；第三，退出渠道的证券化。目前商业地产的产业链还没有很好地建立起来，尚没有成熟的退出机制。未来我国核心商圈的商业地产项目将以持有型为主流，随着我国房地产金融进一步的完善，资产证券化将会为商业地产带来更好的发展前景。

    光大安石副总裁周颂明认为，地产金融模式或将会成为商业地产的发展趋势，重资产将逐步向轻资产转变。在新常态下大资管时代，商业地产具有较高的成长性。

    据了解，商业地产域目前已经逐渐形成了三种主流的轻资产运行模式：以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式；以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人的基金模式；集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的模式。